惠東縣城。

惠州惠東產業園。

　　惠東縣白花鎮長塘村內，曾經的荒地“長”出了一座座現代化廠房，普通鄉村華麗轉身成為惠州新材料產業發展的核心腹地。據了解，自惠州新材料產業園開工建設至今，累計完成土地補償2.19萬畝，保障26宗產業項目和31宗基礎設施無障礙施工，推動47宗、總投資501.4億元產業項目落戶，2025年獲評省級化工園區。

　　惠州新材料產業園的快速建設，是惠東縣全力保證土地要素向產業供應的縮影。日前，惠東縣結合該縣實際，就進一步推進土地要素市場化配置改革，提高土地資源配置效率，印發《進一步推進土地要素市場化配置改革實施方案》（以下簡稱“《方案》”），全力推動項目落地建設，探索建立用地混合開發機制，推動工業項目入園進區，同時新供應的工業用地全面推行“標準地”“帶項目”出讓，為產業發展掃除障礙。

　　產業用地

　　明確競買條件力促“交地即開工”

　　土地資源是不可再生資源，如何最大限度利用有限的土地資源，是現代產業發展的重要課題。近年來，惠東縣不斷探索土地資源高效利用的方式方法，出臺了不少行之有效的措施。比如，過去五年，惠東縣落實最嚴格的節約集約用地制度，有序開展土地收儲，探索盤活存量土地，為實體經濟發展、先進制造業落戶騰出寶貴且短缺的工業用地資源。將征收的土地或收回的存量土地納入儲備庫，進行前期開發整理，達到“凈地”供應條件。“十四五”期間，完成土地收儲盤整面積18056畝，有效保障經濟社會發展及基礎民生用地需要。

　　此次《方案》的出臺則是更多的探索和優化，其中重點在產業用地方面。《方案》規定，未來惠東縣新建工業項目和經批準實施異地搬遷的工業項目，原則上應布局在工業用地控制線范圍內，優先進入惠州新材料產業園、惠州惠東產業園區和其他工業集聚區。鼓勵納入低效用地數據庫的低效工業用地，通過“以物業換土地”“以地換地”等方式向產業園區和其他工業集聚區集聚。采取“以地換地”的，允許按照“價值相等、用途一致、面積相當”的原則，以協議方式辦理土地置換手續，簽訂土地出讓合同，按規定計繳土地價款。

　　同時，惠州新材料產業園、惠州惠東產業園區新供應的工業用地全面推行“標準地”“帶項目”出讓，園區管理機構應組織開展壓覆重要礦產資源評估查詢、地質災害危險性評估、文物考古調查勘探、地震安全性評價等區域評估，并結合招商引資要求，明確擬供應地塊引進行業、固定資產投資強度、容積率、畝均稅收、監管協議等約束性指標要求，在招商引資評審會議審議通過后，由項目引進部門提出設置競買條件要求。該縣自然資源主管部門將競買條件要求納入供地方案和掛牌公告，土地供應后由項目引進單位按照“誰提出、誰監管”的原則，根據監管協議內容落實監管工作。

　　而產業用地出讓前，意向企業可先行組織編制該用地的建設工程設計方案和施工圖設計方案，提交相關部門預審查。在產業用地競得人簽訂土地使用權有償使用合同并按規定完成相關手續后，縣自然資源局和縣住房和城鄉建設局可根據通過預審查的方案依申請核發建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、施工許可等相關證書，推動產業用地“交地即開工”。

　　盤活存量

　　支持既有建筑臨時改變功能

　　值得關注的是，此次《方案》重點提出了存量住宅用地用途變更的問題。《方案》顯示，為加強房地產市場調控，促進土地開發利用，允許存量土地變更土地用途和其他規劃條件，鼓勵存量住宅用地用途變更為商業、工業等經營性用途以及教育、醫療等其他非經營性用途。支持商業、住宅用地因合宗分割建設需要辦理改變土地用途和調整商住建筑面積比例，允許商業、工業等經營性用途變更為教育、醫療等其他非經營性用途。為提高存量土地公共服務設施水平和增加公共空間等正向優化、確需調整規劃條件的，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關系基礎上，按程序予以調整。如涉及修改詳細規劃的，應按法定程序先修改詳細規劃。規劃條件依法調整后，簽訂出讓合同補充協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓價款，并重新約定開竣工日期。

　　除了變更土地用途外，《方案》提出鼓勵產業項目及老舊小區自主改造升級，支持土地使用權人在符合國土空間規劃、產業政策及安全、環保要求前提下，通過技術改造、改建擴建等途徑提高土地利用效率和容積率，不增收土地價款。包含以下4種情形：提高容積率用于工業生產、倉儲用途的；在不違反規劃且征得相關權利人同意的前提下，利用城鎮老舊小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類環境配套設施和公共服務設施的；在符合相關法律規范標準的前提下，在已建成的住宅小區內增加停車設施建筑面積的；在符合國土空間規劃、不改變用途的前提下，因完善“急時”功能而增加容積率的“平急兩用”公共基礎設施項目的。

　　同時，支持既有建筑臨時改變功能，即利用工業、商業等既有建筑發展養老、醫療、文化創意、保障性租賃住房等符合國家過渡期支持政策相關產業和行業的，在符合結構安全、環境安全、功能協調、不影響相鄰關系的前提下，允許臨時改變建筑功能，享受一定年期內不改變用地主體和規劃條件的過渡期政策，過渡期原則上不超過5年。過渡期屆滿時，符合產業發展方向和履約監管要求的，依法依約定按照新用途辦理用地手續；不符合的，按照約定退出過渡期支持政策，維持原有土地用途。過渡期滿辦理土地有償使用手續的，可采取協議出讓方式完善用地手續。

　　通過上述多種關注性、功能性較強的措施，惠東未來將進一步大力盤活存量用地。

　　數描

　　●“十四五”期間，全縣完成土地收儲盤整面積18056畝 ●惠州新材料產業園累計完成土地補償2.19萬畝，保障26宗產業項目和31宗基礎設施無障礙施工

　　本組文/圖 惠州日報記者蔡偉健 賴金朗